Sala Constitucional ordenó a jueces venezolanos la aplicación de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
La Sala Constitucional del TSJ ORDENÓ A LOS JUECES de la República que apliquen lo contemplado en la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.
El pasado 3 de agosto de 2011 la Sala Constitucional del TSJ profirió un fallo (en una acción de Amparo Constitucional ejercido por un particular), con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, por el cual ordenó a los jueces venezolanos la aplicación de lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, tanto en lo relativo al procedimiento previo a cualquier acción judicial o administrativa, como en materia de ejecución de desalojos.
Determinó el fallo que "la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes".
Advierte el fallo que "el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos".
Sujetos objeto de protección
Según el artículo 2° de la referida ley, son sujetos objetos de protección: las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. Podrá ser aplicada además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Visto lo anterior, no son sujetos objeto de protección por esta ley los particulares en ocupaciones ilegales e invasiones. La invasión es un ilícito penal tipificado en el artículo 471-A del Código Penal, y no representa un medio legítimo de ocupación. Tampoco deben extenderse los efectos de esta ley a otras acciones judiciales como interdictos posesorios o acciones reivindicatorias, dado que son procedimientos perfectamente previstos y delimitados en las leyes para tutelar controversias posesorias entre particulares que no tienen una relación contractual.
Procedimiento administrativo previo
La ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas no prohíbe los desalojos judiciales sino que impone un procedimiento administrativo previo de conciliación en el que las partes ejercen su derecho a la defensa.
Un artículo en Prodavinci habla sobre el procedimiento administrativo:
"Un arrendador que por causas enteramente legítimas (falta de pago del canon, deterioro del inmueble arrendado, necesidad de ocuparlo) pretenda desalojar al arrendatario debe iniciar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, y citar al arrendatario para que este exponga sus defensas e intente conciliar dentro de los 15 días hábiles siguientes, sin contar el tiempo que tarde el Ministerio en citar al arrendatario. En el caso de que el arrendatario no comparezca, se declara desierta la audiencia y hay que fijar una nueva oportunidad para su comparecencia dentro de los 10 días siguientes"...
"Si no es posible la conciliación, el funcionario debe tomar una decisión sobre la procedencia del desalojo. Si el funcionario considera que el desalojo no es procedente, el arrendatario queda protegido mientras el arrendador comienza su tránsito por la vía judicial. Si el funcionario considera que el desalojo procede, igualmente el arrendador debe luego obtener una orden judicial".
Este procedimiento administrativo presupone la existencia de una relación jurídica como arrendamiento, comodato o deuda hipotecaria entre el accionante y el accionado.
Respecto a los juicios por desalojo vigentes al momento de la promulgación de esta ley que se encuentren pendientes de sentencia o cuya sentencia se encuentre pendiente de ejecución, es el entendido que deben ser suspendidos y supeditados al procedimiento administrativo previo. A pesar de imponer una nueva carga burocrática, de aplicarse en forma breve e imparcial esta normativa podría significar una protección real a los intereses tanto de las familias que habitan la Vivienda, quienes no podrán ser desalojados "arbitrariamente", como de los propietarios, quienes podrán alegar sus motivos para desalojar como la falta de pago, el deterioro o la necesidad, etc.
Las ordenes judiciales en principio no podrían considerarse como "arbitrarias", pero algunos jueces toman decisiones efectivamente "arbitrarias", en ocasiones sin tener ninguna jurisdicción o prestándose por acción u omisión para ejecutar fraudes procesales.
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