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Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2011, 2012)

Este nuevo instrumento legal establece el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos para vivienda y otros fines.

Nueva Ley de Arrendamientos establece rangos para el precio de los alquileres, y nuevos procedimientos para el desalojo.
Nueva Ley de Arrendamientos establece rangos para el precio de los alquileres, y nuevos procedimientos para el desalojo.

El pasado 10 de noviembre, la plenaria del Parlamento sancionó la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos, con todas las modificaciones efectuadas al proyecto inicial, durante el proceso de debate. Esta Ley fue publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria 6053 del 12/11/2011, y su reglamento (decreto N° 8.587) fue publicado en la Gaceta Oficial 39.799 de fecha 14/11/2011.

Según el artículo 1°, la Ley "establece el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación,pensión y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales,de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes".

Desalojos judiciales

Uno de los temas más polémicos respecto de esta normativa se refiere a los desalojos judiciales, pero esta ley no prohíbe sino que impone un procedimiento administrativo previo de conciliación (artículo 87) en el que las partes ejercen su derecho a la defensa, e independientemente de la decisión administrativa (una vez finalizado el procedimiento) las partes podrán acudir a la sede judicial para hacer valer sus pretensiones (artículo 91).

En caso de prosperar un juicio por desalojo se le otorgan 6 meses a partir de la sentencia firme para el retiro voluntario.

Medidas de secuestro

El artículo 9° prohíbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a viviendas, pensiones y/o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y/o familias, presuponiendo la existencia de un arrendamiento entre las partes.

Prorrogas obligatorias

El artículo 37 establece que el arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en las mismas condiciones en que lo arrendara, al término de la relación arrendaticia, pero al mismo tiempo, el artículo 80 establece el derecho del arrendatario a tener una prorroga obligatoria (para el arrendador), una vez llegado el día del vencimiento del plazo convenido por las partes. Esta prorroga dependerá del tiempo de duración que haya tenido el arrendamiento. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de 1 año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de 6 meses.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de 1 año y menor de 5 años, se prorrogará por un lapso máximo de 2 años. Cuando haya tenido una duración de 5 años o más, pero menor de 10 años, se prorrogará por un lapso máximo de 4años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez 10 o más, se prorrogará, por un lapso máximo de 5 años.

Superintendencia y Registro Nacional

Otro punto importante sobre esta ley, es que se le otorga competencia a la denominada Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV) para establecer los cánones de arrendamiento de conformidad lo dispuesto en el artículo 77. Los arrendatarios no estarán obligados a cancelar alquileres superiores a los establecidos por este organismo.

Estos cánones de arrendamiento estarán basados en una banda de entre el 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble según el tipo de arrendador. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fijará estos cánones mediante resoluciones. El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos, cuando así lo determinen "razones de interés público o social".

Según el ordinal 13° del artículo 20 es también competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento crear un Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

Empresas contructoras

Según el artículo 84, las empresas constructoras de desarrollos habitacionales con más de diez inmuebles, deberán destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fijado mediante resolución del Ministerio de Vivienda y Hábitat.

NOTA: El presente artículo fue corregido en 21-11-2011, 22-01-2012 y 02/03/2012 con información de la Ley vigente, ya que había sido realizado con base a un proyecto de ley.

Ver: Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (PDF)

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