En Venezuela existen varias figuras para el aporte de fondos y el otorgamiento de créditos hipotecarios, bien sea para Vivienda Principal o para Vivienda Secundaria.

La nueva Ley de Vivienda y Hábitat prevé diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda.

El ahorro habitacional obligatorio fue establecido en la Ley de Política Habitacional (LPH) desde la década de los 90 como un instrumento para satisfacer las necesidades de vivienda existentes en Venezuela mediante créditos habitacionales. Con la LPH y su Reforma en el año 2000, se reguló la política del Estado en materia de vivienda hasta su derogación con la entrada en vigencia el 31/07/2008 de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat (LRPVH).

Con la nueva Ley de Vivienda y Hábitat se crearon diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda (FAOV, FAVV, FASP), independientes uno del otro. Igualmente se encuentra previsto el Subsidio Directo Habitacional para el otorgamiento de ayudas económicas no reembolsables. Además se hace mención, aunque no hayan sido implementados aún, sobre créditos para construcción y mejoras, así como de los denominados créditos mixtos para la adquisición tanto del terreno como la construcción de la vivienda sobre el mismo.

Adicionalmente al sistema hipotecario de interés social, el 30 de enero de 2005 entró en vigencia la nueva Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, con la que se vino a resolver el problema de los créditos indexados (con intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias, así como de los créditos denominados en dólares. Con esta ley se introdujo el Régimen Legal para el otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la adquisición de Viviendas, bien sea principales o secundarias, que no se encuentren amparadas bajo otro régimen hipotecario más favorable (como la LPH o la LRPVH). Los fondos de los créditos hipotecarios otorgados bajo esta ley provienen de los recursos propios de las Instituciones financieras, denominados Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO).

A continuación, una tabla con las diferentes figuras hipotecarias en Venezuela.

El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV) está conformado por el ahorro voluntario de los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que se encuentren o no se encuentren bajo una relación de dependencia laboral.

Viviendas en Venezuela

El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV) se conforma esencialmente por el ahorro voluntario de cualquier usuario, es decir, personas con o sin relación de dependencia, en las cantidades que ellos establezcan de manera potestativa. Estos usuarios pueden estar incluso aportando o haber aportado al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), pues no se establece discriminación alguna en ese sentido. La diferencia fundamental entre el FAVV y el FAOV se encuentra en que este último aplica de forma obligatoria en toda relación de dependencia laboral, en tanto que el FAVV es un ahorro voluntario de cualquier individuo.

Según la Ley de Vivienda y Hábitat, los usuarios que participen en el ahorro voluntario también podrán usar los fondos para el financiamiento, compra, construcción, sustitución, restitución, reparación o remodelación de su vivienda principal; el refinanciamiento o pago de hipoteca; o para cualquier otra actividad relacionada con el objeto de la Ley, incluso podrán cederlos total o parcialmente, por ejemplo, a sus familiares más cercanos, quienes también los recibirían en caso de fallecimiento del trabajador.

El Fondo de Ahorro Voluntario (FAVV) se encuentra establecido en el capítulo IV, Título III, de la Ley de Vivienda y Hábitat promulgada mediante el decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley (Ley Habilitante 2008) y publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.889 el 31 de julio de 2008. El FAVV, junto al Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), reemplazan la figura hipotecaria establecida en la derogada Ley de Política Habitacional.

El Ministerio de Vivienda (MOPVI) publicó mediante resolución (Gaceta Oficial Nº 39.304) las normas técnicas sobre requisitos y documentación para el otorgamiento de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal.

Por lo que puedo ver no hay nada imprevisto o fuera de lo normal en este anuncio, más bien parecen ser los recaudos básicos que han venido solicitando los bancos. Estos requisitos son aplicables a los créditos hipotecarios por Ley de Vivienda, bien sea por el Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) o mediante el Fondo con Recursos Propios.

Resolución en Gaceta establece los requisitos para entrar al Régimen de Vivienda y Hábitat.

En la resolución se establece que el préstamo hipotecario será otorgado a un solicitante o a un grupo máximo de tres cosolicitantes, el cual podría estar conformado por cónyuges; hasta tres cosolicitantes solteros, viudos o divorciados miembros de una misma familia; o cónyuges y un familiar hasta el cuarto grado de consanguinidad.

Los requisitos aplicables a solicitantes y cosolicitantes para solicitar el préstamo, serán:

• Ser venezolano o en caso de ser extranjero haber adquirido legalmente la residencia;
• Ser mayor de edad;
• Declarar su ingreso mensual para el cálculo del Ingreso Total Mensual Familiar del grupo;
• Ser cotizante activo y solvente del Fondo correspondiente (algunos Bancos -la mayoría- requieren 12 cotizaciones consecutivas, mientras que otros como Banesco requieren 12 cotizaciones no necesariamente consecutivas).
• No deben haber recibido préstamos hipotecarios durante los últimos cinco años.
• Deben demostrar capacidad de pago para cubrir la cuota financiera mensual.

Los solicitantes no deben ser propietarios ni copropietarios de vivienda principal, a excepción de que hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda con la intención de adquirir una nueva; o posean derechos sobre una vivienda como consecuencia de la separación de bienes en caso de divorcio, o posean derechos sucesoriales.

El Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) esta constituido por el ahorro obligatorio proveniente de los aportes monetarios efectuados por los trabajadores bajo dependencia y de sus patronos.

Ahorro para Vivienda

El Fondo de Ahorro Obligatorio esta establecido en el capítulo III, Título III, de la Ley de Vivienda y Hábitat promulgada mediante el decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley (Ley Habilitante 2008) y publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.889 el 31 de julio de 2008. El FAOV reemplaza la figura del Ahorro Habitacional Obligatorio establecido en la derogada Ley de Política Habitacional.

El aporte total para el fondo será el tres por ciento (3%) del salario integral de cada mes, del cual un tercio (1/3) será aportado por el trabajador y dos tercios (2/3) serán aportador por el patrono. El patrono esta obligado por la ley a retener estos montos y depositarlos antes del quinto día hábil de cada mes en la cuenta de cada trabajador.

Calculo del aporte mensual para el FAOV

(Sueldo integral mensual x 0,01) / 2 = Aporte mensual FAOV (trabajador)
(Sueldo integral mensual x 0,02) / 2 = Aporte mensual FAOV (patrono)

El nuevo régimen de Vivienda y Habitat establece prestamos hipotecarios que pueden abarcar el 100% del valor del inmueble, por hasta un monto de Bsf. 271.000 y con subsidios de hasta 46.000 bolívares fuertes.

Luego de haber sido promulgada la nueva Ley de Vivienda y Hábitat, el Ministerio de la Vivienda efectuó (a través de resoluciones [1]) cambios en el esquema financiero para la adquisición de viviendas: Bajaron las tasas de interés, se ampliaron los plazos de los préstamos, se aumentaron los montos a financiar por LVH y se realizó un ajuste en los ingresos que se deben comprometer en los pagos mensuales.

Escala de ingresos y escala de créditos hipotecarios

El Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció tres escalas de ingresos familiares para optar por prestamos hipotecarios que podrán ser pagados en un plazo de hasta treinta (30) años:

• Ingresos de hasta 2.800 bolívares fuertes: Podrán tener un préstamo de hasta 108.000 bolívares fuertes con una tasa de interés 4,66%. En este nivel las familias podrán comprometer en los pagos el 20% de sus ingresos. Dentro de esta escala, aquellos que ganan salario mínimo pueden optar por un crédito hipotecario de hasta 30.000 bolívares fuertes pero adicionalmente cuentan con un subsidio de 46.000 bolívares fuertes, lo que suma 76.000 bolívares fuertes para adquirir una vivienda.
  
  
• Ingresos entre 2.800 y 5.474 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos hipotecarios de hasta 213.000 bolívares fuertes con una tasa de interés del 6,61%. En este nivel las familias deberán comprometer el 25% de sus ingresos mensuales.
  
  
• Ingresos entre 5.474 hasta 7.000 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos hipotecarios de hasta 271.000 bolívares fuertes con una tasa de interés del 8,55%. En este nivel las familias deberán comprometer el 30% de sus ingresos mensuales. Dentro de esta escala es justamente quien gane 7.000 bolívares el que podrá optar por un financiamiento hipotecario con el monto máximo.

Resumen jerárquico y articulado completo de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat que reemplaza al antiguo régimen de política habitacional implementado en Venezuela.

El nuevo régimen de Vivienda y Hábitat fue mencionado por primera vez en la Ley que estableció el nuevo sistema de seguridad social. La nueva Ley de Vivienda fue promulgada como parte de la Ley Habilitante que la Asamblea Nacional le otorgó al gobierno en 2007 para realizar decretos con fuerza de ley por un año.

Nuevo Régimen de Vivienda y Hábitat

Entre los puntos más notables estan la ratificación del Ministerio de Vivienda y Hábitat como ente rector en la materia, la certificación del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) como instituto autónomo pero además como operador financiero, se crea el fondo de ahorro voluntario para complementar el fondo de ahorro obligatorio existente, se le otorga al gobierno la potestad regulatoria en el arrendamiento inmobiliario y en la administración de tierras urbanas y urbanizables.

El nuevo régimen incluye la posibilidad de obtener financiamiento por hasta el 100% del valor de la vivienda e introduce la figura de créditos mixtos, que permiten el financiamiento a largo plazo para la compra de un terreno y la construcción de una vivienda principal dentro de el.

A continuación un resumen completo de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat: