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Banavih

Régimen Hipotecario para la Adquisición de Vivienda

Publicado por Melvin Nava, el Martes, 6 de marzo del 2012 a las 05:11
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En Venezuela existen varias figuras para el aporte de fondos y el otorgamiento de créditos hipotecarios, bien sea para Vivienda Principal o para Vivienda Secundaria.

La nueva Ley de Vivienda y Hábitat prevé diferentes Fondos de Ahorro para adquisición de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda y Hábitat prevé diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda.

El ahorro habitacional obligatorio fue establecido en la Ley de Política Habitacional (LPH) desde la década de los 90 como un instrumento para satisfacer las necesidades de vivienda existentes en Venezuela mediante créditos habitacionales. Con la LPH y su Reforma en el año 2000, se reguló la política del Estado en materia de vivienda hasta su derogación con la entrada en vigencia el 31/07/2008 de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat (LRPVH).

Con la nueva Ley de Vivienda y Hábitat se crearon diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda (FAOV, FAVV, FASP), independientes uno del otro. Igualmente se encuentra previsto el Subsidio Directo Habitacional para el otorgamiento de ayudas económicas no reembolsables. Además se hace mención, aunque no hayan sido implementados aún, sobre créditos para construcción y mejoras, así como de los denominados créditos mixtos para la adquisición tanto del terreno como la construcción de la vivienda sobre el mismo.

Adicionalmente al sistema hipotecario de interés social, el 30 de enero de 2005 entró en vigencia la nueva Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, con la que se vino a resolver el problema de los créditos indexados (con intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias, así como de los créditos denominados en dólares. Con esta ley se introdujo el Régimen Legal para el otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la adquisición de Viviendas, bien sea principales o secundarias, que no se encuentren amparadas bajo otro régimen hipotecario más favorable (como la LPH o la LRPVH). Los fondos de los créditos hipotecarios otorgados bajo esta ley provienen de los recursos propios de las Instituciones financieras, denominados Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO).

A continuación, una tabla con las diferentes figuras hipotecarias en Venezuela.

Nuevo programa habitacional del MOPVI (Juntos por tu Casa)

Publicado por Melvin Nava, el Martes, 13 de julio del 2010 a las 11:20
Archivado en: Construcción y Bienes Raíces, Economía y Finanzas| Comentarios (21)

El programa "Juntos por tu Casa" tiene como objeto la construcción de desarrollos habitacionales en terrenos urbanizables, dirigidos a la oferta en el mercado primario.

Proyecto habitacional en Vargas
Proyecto habitacional en Vargas

El Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Mopvi), publicó en la Gaceta Oficial N° 39.212 de fecha 2 de julio de 2009, la creación del programa "Juntos por tu Casa", para impulsar la participación del sector privado y el sector financiero en la construcción de nuevas viviendas. Asimismo, se promueve como para "ampliar las opciones para atender las solicitudes de crédito a largo plazo para adquisición de vivienda principal, especialmente de aquellas familias de atención especial por parte del Estado".

Podrán participar en este programa aquellas familias de menores recursos que califican para el subsidio directo habitacional. El subsidio habitacional del gobierno oscila entre Bsf. 46.000,00 como máximo y Bsf. 25.300,00 como mínimo, dependiendo de los ingresos familiares mensuales (IFM) cuyo mínimo es de 799 bolívares y el máximo de 2.600 bolívares.

Los proyectos habitacionales correspondientes al programa "Juntos por tu Casa", tendrán prioridad en las cuotas asignadas al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y al Fondo de Aportes del Sector Público, para el otorgamiento de los créditos hipotecarios a largo plazo. La normativa del programa establece además, que el Estado cubrirá totalmente el costo del urbanismo e inspección del desarrollo habitacional, a través del Subsidio a la Oferta de Vivienda con recursos provenientes del FASP; siempre y cuando el urbanismo no supere el 30% del costo de la obra. En este sentido, las instituciones financieras que participen en el programa, otorgarán créditos hipotecarios a corto plazo para la construcción de viviendas que serán contabilizados para el cumplimento de la Cartera Hipotecaria Dirigida.

Costo de construcción de apartamentos en el Litoral Central (La Guaira)

Publicado por José Capote, el Domingo, 22 de noviembre del 2009 a las 20:42
Archivado en: Construcción y Bienes Raíces| Comentarios (12)

Los precios de los apartamentos en el Litoral central son similares a otros destinos turísticos de sol y playa, donde se consiguen precios (por metro cuadrado) desde Bsf. 4.900 en Macuto hasta los Bsf. 8.000 en la Urb La Llanda.

Vargas es el único municipio del Estado que lleva el mismo nombre, cuenta con una extensión de territorio de 1.497 km2 y más de 300.00 habitantes. El Estado se encuentra ubicado en la región centro norte de Venezuela, limitando por el norte con el Mar Caribe y por el sur con la cordillera de la costa, el Distrito Capital y el Estado Miranda. Por el este con el Estado Miranda y por el Oeste con el Estado Aragua.

Playas del Litoral Central
Las playas del Litoral Central siguen atrayendo turistas tanto nacionales como extranjeros.

En el próximo mes de diciembre se cumplirá diez años de la tragedia de La Guaira, ese hecho marcó la casi total paralización de la actividad turística en el litoral central, área muy desarrollada para el disfrute de sus playas y bellezas naturales principalmente por su cercanía a la capital de Venezuela y centro económico de la nación, Caracas.

Hoy en día, a pesar de quedar las secuelas del deslave, la actividad turística ha ido poco a poco retomando su normalidad. Y es que el gran desarrollo urbanístico llevado a cabo en el litoral durante muchos años no puede esconderse e invita a los turistas a visitar las playas varguenses de nuevo. En ese sentido, cabe destacar que en la web hay más de 600 inmuebles en venta ubicados en el área turística del Estado Vargas.

Precio de las viviendas

Destaca que en promedio el precio del metro cuadrado de las viviendas tipo apartamentos se ubica entre cuatro mil novecientos y ocho mil bolívares fuertes, es decir, entre 5.13 y 8.33 salarios mínimos.

Precio promedio de construcción en la Isla de Margarita desde Bsf. 3.000

Publicado por José Capote, el Miércoles, 18 de noviembre del 2009 a las 16:22
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La isla de margarita es el destino turístico de sol y playa por excelencia para los venezolanos, conjuntamente con las islas de Cubagua y Coche forman el Estado de Nueva Esparta, cuya capital es La Asunción. El metro cuadrado de construcción en la Isla comienza desde Bsf. 3.000.

La isla debe su nombre a la abundancia de perlas encontradas por los colonizadores españoles, aunque también se dice que su nombre es en honor a Margarita de Austria. Cual sea la verdad, hoy en día se le conoce como la Perla del Caribe.

La superficie de la Isla de Margarita es de 1.071 km2 y su población es de 400.000 habitantes, además de La Asunción, otras ciudades importantes son Porlamar, Pampatar y Juan Griego.

Playas de Margarita, Isla de Margarita, Apartamentos en Margarita
La Isla cuenta con hermosas playas

Cabe destacar que más allá de sus hermosas playas y parques naturales, la Isla es un puerto libre, que la libera de pagar impuestos al fisco nacional por la importación de bienes, haciendo atractiva la compra de productos importados en “La Perla de Caribe”.

De acuerdo a las cifras del Censo del 2001 elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) Nueva Esparta cuenta con 461 Habitantes por médico, la Esperanza de Vida de sus habitantes es 73,61 años, la Tasa de alfabetismo es 95,3%. Tasa de asistencia escolar es 66,2%. Anualmente nacen 23.100 niños y cuenta con una Tasa bruta de mortalidad: 4,49 por cada mil habitantes.

Políticas del sector bancario/inmobiliario benefician a la clase media/alta en detrimento de las clases más bajas

Publicado por José Capote, el Jueves, 12 de noviembre del 2009 a las 15:38
Archivado en: Construcción y Bienes Raíces, Economía y Finanzas| Comentarios (3)

En el seno de la Asamblea Nacional hay preocupación por lo poco que se ha avanzado en el sector inmobiliario puesto que la legislación y las condiciones económicas solo le sirven a la clase media y alta. Los parlametarios, aducen que es falta de información pero las cifras económicas dicen otra cosa.

Las familias pertenecientes a las clases media y alta son las más favorecidas por la cartera de créditos de la banca venezolana, según las estadísticas del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat [1], las familias con ingresos menores a siete mil bolívares fuertes, que incluyen los que reciben subsidio del estado, sólo se ha cumplido la cuota de préstamos en un 74%. Por el contrario, para grupos familiares que generan ingresos entre siete mil y dieciséis mil bolívares, han recibido una mayor cantidad de créditos que lo estipulado, la cuota ha sido cumplida en un 130%.

Muchas familias venezolanas no acceden a un crédito hipotecario por su escaso historial crediticio y precariedad laboral

Esto demuestra un mecanismo de otorgamiento de crédito regresivo, pues los grupos que menos tienen reciben menos y los grupos que más tienen reciben más.

De acuerdo a las cifras de Banavih [2], desde el año 2005 hasta el 30 de octubre del presente año, 205 mil sesenta y cuatro familias se han beneficiado de recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). Siendo 28.695 familias beneficiarias en lo que va de año, representando un monto de 2.900 millones de bolívares del FAOV.

A pesar del esfuerzo del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), su gerente de Valores y Créditos, César Zambrano, afirma que aproximadamente existe un déficit habitacional de 2 millones de viviendas.

El hecho de que luego de un boom petrolero de 425 mil millones de dólares, exista una crisis habitacional de tal magnitud, tiene múltiples explicaciones, entre ellas la debilidad del crecimiento en esos años.

Sentencia de Sala Constitucional ordena reestructuración de créditos hipotecarios lineales y no lineales

Publicado por Melvin Nava, el Viernes, 30 de octubre del 2009 a las 20:24
Archivado en: Legislación| Comentarios (10)

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), mediante sentencia, ordena al BANAVIH, realizar la reestructuración de los créditos hipotecarios otorgados por la banca, que tenían tasas de interés variable.

La sentencia en cuestión se trata en realidad de una sentencia aclaratoria (solicitada por el BANAVIH) sobre una sentencia emitida por la misma Sala Constitucional en Junio, donde el Banco Mercantil había intentado una solicitud de Amparo (decretado sin lugar) sobre una decisión desfavorable en doble instancia donde se negó la ejecución de una hipoteca. La sentencia que declaró inadmisible el amparo (así como la sentencia aclaratoria) tienen efectos que no solo aplican al caso en particular, sino también afecta intereses colectivos y difusos.

El Banco Mercantil demandó en 2005 ante los tribunales, la ejecución de una hipoteca contra la ciudadana Maryorie Inmaculada Benfele Rojas, cuya admisión fue negada en primera instancia y luego esa decisión fue ratificada en segunda instancia [ver]. El tribunal sujetó para la ejecución de la hipoteca, la consignación del certificado de deuda al que hace mención el artículo 56 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.

Posteriormente, en 2006 el Banco acudió al Tribunal Supremo y solicitó Amparo Constitucional con fundamento que el Tribunal omitió pronunciamiento sobre la admisión de la pretensión de ejecución de hipoteca, denunciando la violación a sus derechos al acceso a la justicia, a la tutela judicial eficaz, a la libertad de comercio y a la propiedad que acogen los artículos 26, 112 y 115 de la Constitución Nacional. El Banco argumentó en la apelación que "el dinero dado en préstamo proviene de recursos propios del banco, pero también se puede determinar que no se trata de un crédito indexado o doble indexado, sino de un crédito lineal de interés variable".

La Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, declaró sin lugar la pretensión de amparo constitucional [ver] el 11 de junio del presente año y anunció que en el extenso determinaría "el alcance de los artículos de la ley especial concerniente al presente caso" con efectos colectivos y difusos, más allá del caso en particular. Posteriormente el BANAVIH (que había sido invocado y aunque no acudió, fue parte importante del proceso) solicitó una aclaratoria de sentencia, la cual fue declarada como "procedente" [ver] el 21 de octubre del presente año, también con ponencia del Magistrado Rondón Haaz.

Préstamo FAOV del Banco Mercantil, hasta 100% del valor del inmueble

Publicado por José Capote, el Lunes, 12 de octubre del 2009 a las 21:09
Archivado en: Economía y Finanzas| Comentarios (92)

El Banco Mercantil, segundo banco a nivel nacional, ofrece créditos hipotecarios por FAOV con el financiamiento de hasta el 100% del precio del inmueble por un período de 30 años, requiriendo la vivienda en compra como garantía.

Dando continuación a la serie sobre opciones de financiamiento de viviendas en Venezuela se procede a revisar las características de los préstamos que otorga el Banco Mercantil a través de la modalidad de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). De acuerdo a las últimas informaciones las medidas económicas del Gobierno con la finalidad de recuperar la economía se encuentra utilizar el dinero recaudado con el endeudamiento en bonos para estimular el sector construcción y en especial la construcción de viviendas, las cuales se estima construir 85.000 unidades para finales de año.

Crédito Hipotecario FAOV Mercantil

Mercantil financia hasta el 100% del precio del inmueble

Los créditos por FAOV son estrictamente para la adquisición de viviendas principales. El Banco Mercantil ofrece plazos hasta de 30 años para pagar mediante cuotas iguales y consecutivas que no superen el 30% del ingreso familiar mensual. En este sentido, el préstamo esta sujeto a la tasa de interés (de acuerdo al ingreso) que será variable de acuerdo a lo que establezca el BANAVIH, tal como dicta la Ley de Vivienda y Hábitat.

Cabe resaltar que para las familias con ingresos mensuales menores a 2.600 bolívares fuertes aplica un subsidio estatal como complemento al préstamo. Así mismo, el banco exige de garantía para el préstamo la vivienda en adquisición, además de ser ahorrista habitacional, es decir, haber pagado las cuotas al Fondo que establece la ley como empleado.

A diferencia de otros bancos, el Banco Mercantil ofrece financiamiento por hasta el 100% del precio de venta del inmueble o avalúo. Tan solo esta característica debe ser considerada a la hora de seleccionar el banco donde se realizaran las cotizaciones, de ser aplicable.

Operadores Financieros para la Vivienda autorizados por BANAVIH (2009)

Publicado por Melvin Nava, el Jueves, 8 de octubre del 2009 a las 17:25
Archivado en: Economía y Finanzas| Comentarios (9)

Para 08/10/2009, estos son los bancos autorizados para operar con el BANAVIH:

Instituto Municipal de Crédito Popular, Banco del Tesoro, Banco Industrial de Venezuela, Banfoandes, Banco Nacional de Descuento, Banco Caroní, Banco Sofitasa, Corp Banca, Banco Provincial, Mi Casa E.A.P., Banco Canarias.

Banco Provivienda, Banco del Sur, Casa Propia E.A.P., Banco Fondo Común, Banco de Venezuela, Banco Mercantil, Banesco, Banco Federal, Citibank, Banco del Caribe.

BANAVIH regularizará viviendas adjudicadas por el Gobierno desde 1999

Publicado por José Capote, el Sábado, 26 de septiembre del 2009 a las 17:42
Archivado en: Construcción y Bienes Raíces, Economía y Finanzas| Comentarios (28)

En medio de la crisis económica el Ministro de Obras Públicas y Viviendas, designa la entidad financiera encargada de realizar el cobro de las viviendas adjudicadas por el gobierno entre 1999 y 2008 en función de recuperar los aportes realizados a los distintos fondos habitacionales.

En la Gaceta Oficial Nro. 39.263 de fecha 14/09/2009 se designa al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (creado con la nueva Ley de Vivienda y Habitat) para elaborar, administrar, y coordinar el proceso nacional de regularización de la situación legal y financiera de las viviendas construidas con recursos del Fondo de Aportes del Sector Público, correspondientes a los proyectos aprobados desde el año 1999 hasta el año 2008.

Según el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, esta decisión se produce debido a que, gran parte de los recursos portados por el ejecutivo nacional para la construcción de viviendas no se ha podido recuperar. Entre las razones que hace esta situación se encuentran la falta de determinación del precio de las viviendas, la falta de protocolización de los documentos de compra-venta y sus respectivos créditos al momento de la adjudicación.

De acuerdo a lo expuesto por este ministerio, estos problemas legales han imposibilitado la implementación efectiva del Plan Nacional de Cobranzas.

Esta nueva tarea designada para el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, se especifica de la siguiente manera, en primer lugar determinar el precio de la vivienda construida, para ello deberá tomar en consideración: el año de la adjudicación de la vivienda, la capacidad de pago correspondiente a un ingreso de un salario mínimo para el año en el cual se corresponda la adjudicación, y se le da la libertad al Banco para establecer cualquier otra que considere pertinente.

Nueva Ley de Vivienda y Hábitat (LVH, LRPVH) en Venezuela

Publicado por Melvin Nava, el Lunes, 12 de enero del 2009 a las 08:46
Archivado en: Economía y Finanzas, Legislación| Comentarios (352)

Resumen jerárquico y articulado completo de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat que reemplaza al antiguo régimen de política habitacional implementado en Venezuela.

El nuevo régimen de Vivienda y Hábitat fue mencionado por primera vez en la Ley que estableció el nuevo sistema de seguridad social. La nueva Ley de Vivienda fue promulgada como parte de la Ley Habilitante que la Asamblea Nacional le otorgó al gobierno en 2007 para realizar decretos con fuerza de ley por un año.

Nuevo Régimen de Vivienda y Hábitat

Entre los puntos más notables estan la ratificación del Ministerio de Vivienda y Hábitat como ente rector en la materia, la certificación del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) como instituto autónomo pero además como operador financiero, se crea el fondo de ahorro voluntario para complementar el fondo de ahorro obligatorio existente, se le otorga al gobierno la potestad regulatoria en el arrendamiento inmobiliario y en la administración de tierras urbanas y urbanizables.

El nuevo régimen incluye la posibilidad de obtener financiamiento por hasta el 100% del valor de la vivienda e introduce la figura de créditos mixtos, que permiten el financiamiento a largo plazo para la compra de un terreno y la construcción de una vivienda principal dentro de el.

A continuación un resumen completo de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat:

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