La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario (LEPDH) regula las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para Vivienda, sea principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores financieros y otros acreedores particulares.

Los créditos amparados bajo la LPDH permiten la adquisición de vivienda principal o secundaria con precios superiores a los permitidos por los fondos de ahorro, pero en condiciones menos favorables.

Venezuela cuenta con un régimen legal hipotecario para el acceso a la Vivienda establecido en la vigente Ley de Vivienda y Hábitat, dentro del cual existen diferentes figuras hipotecarias dependiendo del origen de los recursos y del fondo en el que son acumulados. Además del sistema hipotecario de interés social, el 30 de enero de 2005 ya había entrado en vigencia la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario (LPDH), con la que se vino a resolver el problema de los créditos indexados (con intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias, así como de los créditos denominados en dólares.

Con la LPDH se introdujo el Régimen Legal para el otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la adquisición de Viviendas, bien sea principal o secundaria, que no se encuentren amparadas bajo otro régimen hipotecario más favorable (como la LPH o la LRPVH). Los fondos de los créditos hipotecarios otorgados bajo la Ley de Protección al Deudor Hipotecario provienen de los recursos propios de las Instituciones financieras, denominados Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO), a diferencia de los créditos por la Ley de Vivienda y Hábitat cuyos fondos provienen de los aportes de trabajadores y/o patronos (FAOV, FAVV, FASP).

Los créditos por la Ley de Protección al Deudor Hipotecario se diferencian de otras figuras hipotecarias en que el monto otorgado generalmente puede ser más elevado pero a su vez con mayores requisitos, con mayores tasas de interés y un plazo notablemente menor para el pago (desde los 5 hasta los 20 años). Los créditos por LPDH no son créditos preferenciales ni cuentan con el beneficio del Subsidio Habitacional.

En Venezuela existen varias figuras para el aporte de fondos y el otorgamiento de créditos hipotecarios, bien sea para Vivienda Principal o para Vivienda Secundaria.

La nueva Ley de Vivienda y Hábitat prevé diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda.

El ahorro habitacional obligatorio fue establecido en la Ley de Política Habitacional (LPH) desde la década de los 90 como un instrumento para satisfacer las necesidades de vivienda existentes en Venezuela mediante créditos habitacionales. Con la LPH y su Reforma en el año 2000, se reguló la política del Estado en materia de vivienda hasta su derogación con la entrada en vigencia el 31/07/2008 de la nueva Ley de Vivienda y Hábitat (LRPVH).

Con la nueva Ley de Vivienda y Hábitat se crearon diferentes Fondos de Ahorro para la Vivienda (FAOV, FAVV, FASP), independientes uno del otro. Igualmente se encuentra previsto el Subsidio Directo Habitacional para el otorgamiento de ayudas económicas no reembolsables. Además se hace mención, aunque no hayan sido implementados aún, sobre créditos para construcción y mejoras, así como de los denominados créditos mixtos para la adquisición tanto del terreno como la construcción de la vivienda sobre el mismo.

Adicionalmente al sistema hipotecario de interés social, el 30 de enero de 2005 entró en vigencia la nueva Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, con la que se vino a resolver el problema de los créditos indexados (con intereses sobre intereses) que afectaba a unas 70.000 familias, así como de los créditos denominados en dólares. Con esta ley se introdujo el Régimen Legal para el otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la adquisición de Viviendas, bien sea principales o secundarias, que no se encuentren amparadas bajo otro régimen hipotecario más favorable (como la LPH o la LRPVH). Los fondos de los créditos hipotecarios otorgados bajo esta ley provienen de los recursos propios de las Instituciones financieras, denominados Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO).

A continuación, una tabla con las diferentes figuras hipotecarias en Venezuela.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda es el ente rector en materia de arrendamientos inmobiliarios, adscrito al Ministerio de Vivienda y Hábitat.

La SNAV tendrá como atribución velar por el cumplimiento de las limitaciones impuestas por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV) es el ente rector en materia de arrendamientos desde la creación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI). La SNAV tiene amplias facultades para ejercer el control y permitir la inspección del Estado sobre las personas y los inmuebles que son objeto de arrendamiento. El legislador le otorgó a esta superintendencia un gran poder sobre la actividad arrendataria e incluso sobre la voluntad de las partes que participan en la relación arrendaticia. La SNAV es un órgano adscrito al Ministerio de Vivienda y Hábitat.

Según el artículo 17 de la LAI, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento debe contar con un sistema de coordinación nacional con instancias de representación en todas las entidades federales del país, para coordinar la aplicación de la política en materia arrendaticia, y asimismo, mantener un Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

El artículo 20 de la LAI establece las competencias de la SNAV. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores y arrendatarios, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Detalles sobre el marco legal del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Los contratos de arrendamientos inmobiliarios en Venezuela deben constar en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda (RNAV) es un censo permanente recientemente creado mediante el cual se recabará información referente a datos personales de arrendadores y arrendatarios en el territorio nacional, así como también de los datos referidos al inmueble.

Según el ordinal 13° del artículo 20 de la nueva Ley de Arrendamientos es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV) "crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente".

Asimismo, todo contrato de arrendamiento debe ser presentado ante la Superintendencia con todos los requisitos y formalidades para su registro en el RNAV. Entre otros aspectos, el contrato debe contener los datos referenciales del inmueble a arrendar, la identificación del uso que se le dará al inmueble, la duración del contrato y el monto en números y en letras que deben ser cancelados por concepto de canon de arrendamiento.

El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV) está conformado por el ahorro voluntario de los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que se encuentren o no se encuentren bajo una relación de dependencia laboral.

Viviendas en Venezuela

El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV) se conforma esencialmente por el ahorro voluntario de cualquier usuario, es decir, personas con o sin relación de dependencia, en las cantidades que ellos establezcan de manera potestativa. Estos usuarios pueden estar incluso aportando o haber aportado al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), pues no se establece discriminación alguna en ese sentido. La diferencia fundamental entre el FAVV y el FAOV se encuentra en que este último aplica de forma obligatoria en toda relación de dependencia laboral, en tanto que el FAVV es un ahorro voluntario de cualquier individuo.

Según la Ley de Vivienda y Hábitat, los usuarios que participen en el ahorro voluntario también podrán usar los fondos para el financiamiento, compra, construcción, sustitución, restitución, reparación o remodelación de su vivienda principal; el refinanciamiento o pago de hipoteca; o para cualquier otra actividad relacionada con el objeto de la Ley, incluso podrán cederlos total o parcialmente, por ejemplo, a sus familiares más cercanos, quienes también los recibirían en caso de fallecimiento del trabajador.

El Fondo de Ahorro Voluntario (FAVV) se encuentra establecido en el capítulo IV, Título III, de la Ley de Vivienda y Hábitat promulgada mediante el decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley (Ley Habilitante 2008) y publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.889 el 31 de julio de 2008. El FAVV, junto al Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), reemplazan la figura hipotecaria establecida en la derogada Ley de Política Habitacional.

El subsidio directo habitacional (FAOV-FAVV) en Venezuela, vigente para los años 2011, 2012 y 2013, se encuentra establecido en de escalas relativas al ingreso familiar mensual, de un porcentaje sobre el valor de la vivienda que puede llegar a ser del 100%.

Viviendas de interés social

El subsidio habitacional se trata de una "ayuda" financiera de interés social en la que el estado aporta todo o una parte de la obligación monetaria del deudor sobre la adquisición de una vivienda principal bajo la figura del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario (FAVV). En pocas palabras, en los casos previstos por la ley, toda o una parte de la cuota mensual del crédito habitacional la cubre el estado.

En fecha 19 de julio de 2011 fue publicada en Gaceta Oficial Nº 39.716 y entró en vigencia una resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat  en la que se establecieron las escalas de ingresos para optar por créditos hipotecarios, los montos máximos que pueden ser asignados a dichos ingresos y la escala del subsidio habitacional.

Según la nueva escala del subsidio habitacional, aquellas familias con ingresos menores a un salario mínimo pueden contar con un subsidio de hasta el 100% del valor de la vivienda (temporal), mientras que aquellas familias con ingresos de exactamente un salario mínimo podrán contar con un subsidio de hasta el 80% del valor de la vivienda. La escala es proporcional y termina en ingresos de hasta 4 salarios mínimos con un subsidio del 2,58%.

A partir de 4 salarios mínimos el subsidio habitacional está descartado.

El nuevo régimen de Vivienda y Habitat establece prestamos hipotecarios hasta un monto de Bs. 302.993,08 y con subsidios sobre inmuebles con un valor de hasta Bs. 270.000,00.

Viviendas de interés social.

Luego de haber sido promulgada la nueva Ley de Vivienda y Hábitat mediante la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.889 del 31 de julio de 2008, el Ministerio de la Vivienda efectuó (a través de varias resoluciones [1]) cambios en el esquema financiero para la adquisición de viviendas: Bajaron las tasas de interés, se ampliaron los plazos de los préstamos, se aumentaron los montos a financiar por LVH y se realizó un ajuste en los ingresos que se deben comprometer en los pagos mensuales.

Sobre la escala de ingresos para optar por créditos hipotecarios, la última revisión se había realizado en 2009 (ver: Escala 2009 de ingresos para créditos hipotecarios), pero recientemente fue publicada una resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en Gaceta Oficial Nº 39.716 de fecha 19 de julio de 2011 en la que se establecieron las escalas de ingresos para optar por los créditos hipotecarios, y los montos máximos que pueden ser asignados a dichos ingresos.

Escala de ingresos y escala de créditos hipotecarios

El Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció tres escalas de ingresos familiares para optar por prestamos hipotecarios que podrán ser pagados en un plazo de hasta 25 años:

• Ingresos de hasta 2.800 bolívares fuertes: Podrán tener un préstamo de hasta 173.465,75 bolívares fuertes con una tasa de interés 4,66%. En este nivel las familias podrán comprometer en los pagos el 20% de sus ingresos. Ingresos con menos de un salario mínimo pueden optar por créditos hipotecarios con un subsidio de hasta el 100% del valor del inmueble.
  
• Ingresos entre 2.800 y 5.474 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos hipotecarios de hasta 280.883,91 bolívares fuertes con una tasa de interés del 6,61%. En este nivel las familias deberán comprometer el 25% de sus ingresos mensuales.
  
• Ingresos entre 5.474 hasta 7.000 bolívares fuertes: Podrán solicitar créditos hipotecarios de hasta 302.993,08 bolívares fuertes con una tasa de interés del 8,55%. En este nivel las familias deberán comprometer el 30% de sus ingresos mensuales.

Este nuevo instrumento legal establece el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos para vivienda y otros fines.

Nueva Ley de Arrendamientos establece rangos para el precio de los alquileres, y nuevos procedimientos para el desalojo.

El pasado 10 de noviembre, la plenaria del Parlamento sancionó la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos, con todas las modificaciones efectuadas al proyecto inicial, durante el proceso de debate. Esta Ley fue publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria 6053 del 12/11/2011, y su reglamento (decreto N° 8.587) fue publicado en la Gaceta Oficial 39.799 de fecha 14/11/2011.

Según el artículo 1°, la Ley "establece el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación,pensión y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales,de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes".

Desalojos judiciales 

Uno de los temas más polémicos respecto de esta normativa se refiere a los desalojos judiciales, pero esta ley no prohíbe sino que impone un procedimiento administrativo previo de conciliación (artículo 87) en el que las partes ejercen su derecho a la defensa, e independientemente de la decisión administrativa (una vez finalizado el procedimiento) las partes podrán acudir a la sede judicial para hacer valer sus pretensiones (artículo 91).

En caso de prosperar un juicio por desalojo se le otorgan 6 meses a partir de la sentencia firme para el retiro voluntario.

Medidas de secuestro

El artículo 9° prohíbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a viviendas, pensiones y/o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y/o familias, presuponiendo la existencia de un arrendamiento entre las partes.