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Cobro del INPC (IPC) sobre el precio de compra-venta de viviendas

El Ministerio de Vivienda y Hábitat recientemente decretó la regulación en la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en el proceso de compra–venta de viviendas.

El cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) o IPC sobre el precio de soluciones habitacionales concluidas o en construcción es una pregunta frecuente, para aclarar esta duda el Ministerio de Vivienda y Hábitat publicó la resolución Nº 98 que regulará esta figura (Gaceta Oficial Nº 39.055 del 10/11/2008).

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Para resumirlo, en los contratos compra-venta se deberá fijar la fecha en la culminación y entrega de la vivienda, de ninguna manera se podrá cobrar el INPC sobre viviendas que no han sido terminadas más allá de la fecha acordada. Sin embargo, el INPC podrá ser aplicable a la Vivienda cuando hubieren retrasos en los pagos atribuibles al consumidor, desafortunadamente esto debe incluir cualquier retrazo derivado de los créditos hipotecarios.

Con respecto a aquellas viviendas negociadas antes de la entrada en vigencia del decreto, las partes debieron haber acordado la fecha de culminación de la obra y de la protocolización de la misma en un término de treinta (30) días continuos a partir de la entrada en vigencia de la Resolución.

NOTA: La resolución Nº 98 fue derogada por la resolución Nº 110 que eliminó totalmente el cobro del IPC sobre el regimen de vivienda y habitat.

Extracto de la nota de prensa emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat:

REGULADO EL COBRO DEL INPC SOBRE EL PRECIO DE VENTA DE LAS VIVIENDAS

En su afán por proteger y ser garante de la seguridad de aquellas familias que adquieren viviendas a través del mercado hipotecario, el MppVH emitió el pasado lunes 10 de noviembre en la Gaceta Oficial número 39.055, el decreto que regula la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en el proceso de compra – venta de viviendas.

El trabajo para satisfacer el derecho de cada familia venezolana de poseer una vivienda propia requiere una ardua y constante labor mancomunada entre el Estado, la comunidad organizada y la empresa privada. El Gobierno Bolivariano, encabezado por el Presidente Hugo Chávez, conciente de esta realidad, durante diez años de proceso revolucionario ha impulsado la lucha para garantizar viviendas dignas al pueblo venezolano.

Los resultados obtenidos en materia de vivienda y hábitat están a la vista, cada día más familias, que antes se encontraban en el olvido, son beneficiadas a través de los planes implementados por el Gobierno Bolivariano, a través del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat (MppVH).

En su afán por proteger y ser garante de la seguridad de aquellas familias que adquieren viviendas a través del mercado hipotecario, el MppVH emitió el pasado lunes 10 de noviembre en la Gaceta Oficial número 39.055, el decreto que regula la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en el proceso de compra – venta de viviendas.

El mencionado decreto establece la obligatoriedad de fijar en los contratos de compra - venta el lapso de culminación de la obra y protocolización de la vivienda. Bajo ningún caso, el comprador del inmueble asumirá con los gastos generados por el impacto económico derivado del retraso en la culminación o entrega de la obra.

La disposición es muy clara en cuanto a prohibir expresamente el cobro del INPC, cualquier otro ajuste por inflación o el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra; a menos que la protocolización no se efectúe en el plazo acordado por responsabilidad del comprador.

Aquellos que hayan firmado contratos de compra – venta antes de la emisión del decreto también fueron considerados. En estos casos, la fecha de culminación de la obra y protocolización deberán ser acordadas entre las partes en un término de treinta (30) días continuos, contados a partir de la entrada en vigencia de la Resolución.

El cobro indebido del INPC se había convertido hasta hace poco en un obstáculo para las familias de clase media que invierten en una vivienda del mercado primario. En algunos casos debido al cobro desmedido del INPC, el comprador terminaba pagando hasta el doble del precio por lo que originalmente se le ofertó el inmueble.

Hasta la fecha de la emisión de la resolución, los productores de vivienda efectuaban el cobro del INPC por la variación de un indicador, como si se tratara de un interés y además de manera indexada, es decir, intereses sobre intereses.

Vale destacar que la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario (LEPDH), prohíbe expresamente estas modalidades de cobro.

El Gobierno Bolivariano, en su obligación de velar porque los distintos tipos de financiamiento en materia de vivienda y hábitat sean equitativos, justos y solidarios emitió la mencionada Regulación y ya inició las acciones para proteger a los compradores de la usura practicada por algunos empresarios.

En este sentido, Eugenio Vásquez, viceministro de Gestión del MppVH y presidente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) y Eduardo Samán, presidente del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis) sostuvieron la primera reunión técnica entre ambos institutos, para establecer la metodología de la regulación y definir cómo se canalizarán las diversas denuncias que se reciban por cobros irregulares del INPC en proyectos de vivienda.

Respecto a la posibilidad de que otros actores participantes del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat soliciten al MppVH una revisión al decreto, Eugenio Vásquez no descartó que la resolución pueda ser revisada y ampliada para la inclusión de algunos aspectos complementarios, pero eso sí, en función "de beneficiar a las mayorías con criterios de equidad", pero no para satisfacer a grupos particulares.

Vásquez enfatizó que los constructores de viviendas en preventa deben prever en el proyecto todas las variables que puedan surgir y que afecten los tiempos de entrega. “En todo caso, eso forma parte del riesgo que un productor de vivienda debe ponderar en el proyecto de vivienda", dijo.

[Banco Nacional de Vivienda y Hábitat]

Sabemos que el nivel en el aumento en el costo de las viviendas derivado de la aplicación del IPC en ocasiones era ridículo y abusivo, llegando a superar en ocasiones el doble del precio original y muchas veces no podía ser atribuible a retrasos en los pagos del comprador.

Pero el problema real no es la aplicación del INPC por parte de las constructoras o comercializadoras, sino la inflación tan elevada que experimentamos en Venezuela año tras año que se va comiendo poco a poco el valor de los ingresos y los ahorros del venezolano, así como los incrementos desmedidos en los materiales de construcción.

Industria de la construcción

El decreto es derecho y es justicia, pero no toma en consideración aquellos casos especiales donde ni el consumidor, ni la constructora pueden ser atribuidos por los retrasos en la culminación o la protocolización de la obra. Solo imagine por un momento que se promueva desde el gobierno una nueva oleada de nacionalizaciones en la industria y/o se presente una nueva escasez de materiales durante semanas o meses. En tan solo un año con la obra en pausa, los precios de construcción pueden elevarse por sobre el 30% (basándome en en INPC) pero las empresas no podrán pasarlo al consumidor y tampoco el gobierno asumirá estos gastos... El riesgo real es que la obra no se culmine.

Este decreto tendrá un efecto positivo en la industria de la construcción, que se verá presionada para concluir a tiempo las obras y planificar mucho mejor su modelo de negocios, ya no podrán pechar al consumidor con los gastos adicionales derivados de la inflación cuando los proyectos habitacionales no cumplanlas fechas pautadas.

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